賃貸物件における瑕疵物件とは？物理的・心理的な瑕疵について解説

賃貸物件の情報を調べていると、瑕疵物件について見聞きする場合があり、疑問になった方もいるかと思います。
今回はそもそも瑕疵物件とはどのようなものなのか、解説していきます。
また、物理的瑕疵・心理的瑕疵についても触れているので、現在お困りの方は今後の参考にしてみてください。

賃貸物件における瑕疵物件とは

そもそも賃貸物件でよくみかける瑕疵物件とは何なのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

品質や性能を備えていない賃貸物件

日常生活の中で瑕疵について見聞きする機会はほとんどないため、意味を知らない方は珍しくありません。
瑕疵とは、本来あるはずの品質や性能を備えていないものを指します。
言い換えると「欠陥」とも表せるものです。
欠陥と言えば商品に対して言い表すイメージがありますが、不動産においては「瑕疵」の言葉を用いています。
通常は建物を購入したり、賃貸物件に入居したりするうえで、快適な生活ができなくてはなりません。
しかし、その最低基準を満たしていないものは、瑕疵があると判断される可能性が高いです。
また、物件にそのマイナス要因があるのを知ったとき、ほとんどの方が契約に抵抗を覚えたり、購入・入居を避けたりする場合も同様です。

瑕疵物件の種類

瑕疵物件といっても、そもそも欠陥にはさまざまな種類があるため、一概には言えません。
代表的なものとして、心理的瑕疵、物理的瑕疵、環境的瑕疵、法律的瑕疵の4つが挙げられます。
心理的瑕疵とは、その名のとおり住んでいる方に対して心理的なダメージを与える可能性がある物件を指します。
ただし、心理的な影響の有無や大きさはそれぞれ異なるため、あくまでも一般的な基準を基に考えられるでしょう。
物理的瑕疵は、建物が劣化しているなど、品質に大きな影響がある場合に該当します。
見た目で瑕疵の有無が判断できる場合はもちろん、住宅診断によって物理的瑕疵が発覚するケースもあるため、目に見えるものとは限りません。
環境的瑕疵は、周辺環境に問題がある場合に該当します。
たとえば近くに宗教団体の施設や暴力団の事務所があるなど、周辺を安心して歩けないような場合に分類されるものです。
さらに、法律的瑕疵は、法的に適合していない物件に対して指摘されるものです。
そもそも法的な問題がある物件は、売買取引や賃貸借契約をおこなうのすら難しい場合があります。
ただし、賃貸になると防災設備の経年劣化のようなケースがほとんどなので、大きな心配はないと考えられるでしょう。

瑕疵がある場合は契約を避けるべきなのか

瑕疵があるからと言って、その賃貸物件への入居を避けるべきとは言い切れません。
不動産市場において訳あり物件とされるのは間違いないですが、それをどのように感じるのかはそれぞれ異なるからです。
たとえば近くに宗教団体の施設があっても、全く気にせず生活できる方もいます。
また、自殺や他殺などが起こっている物件でも、設備が最低限揃っていれば問題ないと考える方もいるでしょう。
むしろ瑕疵がある物件の場合、市場において相場より家賃が安くなっているケースが多いです。
家賃負担をおさえたいと考えており、欠陥がそこまで気にならない場合は、入居を考えても良いでしょう。
ただし、一般的に瑕疵が大きなマイナス要因として分類されるのは間違いありません。
賃貸物件の場合は、具体的にどのような瑕疵があるのかを把握したうえで、メリット・デメリットのバランスを考慮して入居を考えるべきでしょう。

賃貸物件における物理的瑕疵とは

どのようなものが物理的瑕疵に該当するのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

物理的な欠陥がある

物理的瑕疵は、その名のとおり物理的な欠陥がある状態を指します。
目に見える欠陥はもちろん、目視が難しい欠陥も、建物の品質に大きな悪影響をもたらす場合は瑕疵として判断されるものです。
一般的によく知られている欠陥として、雨漏り・シロアリ被害、外壁のひび割れなどが挙げられます。
いずれも建物においてよくあるトラブルではありますが、放置していると機能性が著しく低下する恐れがあるものです。
また、給排水管の故障や詰まりのように、設備に関する欠陥も含まれます。
このようなトラブルが起こっていると、たとえ入居が決まったとしても、安心して生活を送れなくなるでしょう。
そもそも多くの方は、これらの瑕疵があると把握した時点で、入居を取りやめると考えられます。

土地に問題がある場合も

つい建物の品質だけに着目してしまいがちですが、土地に関する問題の例外ではありません。
よくあるのが、地盤沈下による影響です。
このような現象が起こると建物が傾いてしまい、倒壊リスクが高くなります。
また、有害物質が土地に流れ込んでしまい、汚染された状態になるケースも稀にあるようです。
この場合は建物はもちろん、その周辺に住んでいる方の健康状態にまで危険がもたらされます。

多くの場合は修理されている

物件そのものに問題があると、多くの場合は事前に工事をおこない、欠損箇所を直しています。
これは、問題が起こっている箇所をそのままにしていると、入居希望者が集まらなくなり、大家さんが家賃収入を得られなくなるためです。
そもそも物件に入居する方がいないと、大家さんは収入を得られないため、空室対策をおこなわなくてはなりません。
そのうえで、欠損箇所の修繕はメンテナンスのうえで必須とされているのです。
メンテナンスでどうにかケアできる範囲であれば、大家さんが事前に対処しているケースがほとんどなので、そこまで入居の際に不安視する必要はないでしょう。

賃貸物件における心理的瑕疵とは

心理的といっても種類はさまざまです。
以下で詳しく見てみましょう。

明確な基準はない

そもそも、心理的にどのような影響を受けてしまうのかは、人によって異なります。
たとえばある物件で自殺があった場合、ある方は「気持ちが悪い」と感じても、別の方は「部屋が劣化しているわけでもないから気にならない」と感じるものなのです。
人によって心理的瑕疵によって受ける影響は異なるため、明確な基準は定められていません。
しかし、基本的には自殺や他殺、室内で人が死亡していて発見に時間がかかったなど、さまざまなケースが該当します。
とくに室内で人が亡くなっているケースは増えています。
これは、高齢者が賃貸物件で一人暮らしをしているため、発見が遅れてしまう事態になりがちだからです。
現在は高齢化社会のため、このような事例は増えていくと考えられるでしょう。

告知義務

物件内で人が亡くなっていたような瑕疵がある場合、告知義務はあるのでしょうか。
これは、令和3年のガイドラインによって明確に定められています。
ガイドラインに基づくと、老衰や持病などによる自然史の場合は、告知義務はありません。
また、事故死の場合も階段から落ちた、食事中に誤飲があったなど、不慮の事故も告知義務はないものとされています。
あくまでも自殺や他殺など、特別な事情があった場合のみ、告知義務が発生するルールとなっています。
ただし、特殊清掃が必要な事態になっていた場合は、3年間はその事実を伝えなくてはなりません。
特殊清掃がおこなわれていると、建物の品質にも少なからず影響をもたらすとみられるためです。
物件情報を探す際は、告知事項がないか、瑕疵の有無について確認したうえで入居を考えましょう。

まとめ

賃貸物件にはさまざまな瑕疵が見られがちですが、それらに告知義務があるとは限りません。
不慮の事故によって死亡した場合は、告知義務がないルールになっています。
ただし、他殺や自殺などがあった場合はその限りではありません。