賃貸借契約の初期費用について！敷金や礼金の相場についても解説

賃貸物件の契約には、敷金、礼金、仲介手数料といった初期費用がかかります。
本記事では、それぞれの役割と相場を解説し、スムーズな契約に役立つ情報をまとめました。
賃貸物件の初期費用について気になっている方は、ぜひ本記事を参考になさってください。

敷金とはなにか

敷金とは

敷金とは、賃貸契約時に借主が貸主に預ける保証金です。
家賃の滞納や物件の損傷など、借主の債務を担保する目的があり、契約終了時には未払い家賃や修繕費用を差し引いた残額が返還されるのが一般的です。
一部地域では敷金の代わりに保証金という名称を使う場合もあり、入居者にとっては負担内容や返還条件が異なる場合があるため確認が必要になります。
また、敷金が実質的な保証の役目を果たすことから、契約内容を誤解すると退去時の精算で予想外の費用が発生する可能性もあります。
2020年4月の民法改正によって定義や返還ルールが明確化され、全国的に取り扱いが統一されました。
具体的には、敷金は「賃料債務その他の賃貸借に基づく借主の債務を担保する目的で交付する金銭」と定義されました。
この改正により、敷金の扱いが全国的に統一され、借主と貸主のトラブルが減少することが期待されています。
ただし、物件や地域によっては敷金が設定されていない場合や、全額が返還されないケースもあります。

修繕負担

賃貸物件では、借主の故意や過失による損耗や破損は借主負担、通常の使用による経年劣化は貸主負担となるのが一般的です。
国土交通省のガイドラインでも明確化されていますが、退去時に修繕範囲や費用をめぐるトラブルが起こることもあります。
とくに、新築や築浅物件では修繕費が高額になりやすく、床材や壁紙などの原状回復費用が思った以上にかかる場合があります。
そのため、入居時に傷や汚れがないか写真や動画で細かく記録しておくと、退去時に修理負担の範囲を明確にできるでしょう。
また、長期間住み続けることで発生する自然損耗については、ガイドラインを確認しつつ慎重に判断することが必要です。
入居前に物件の状態を記録しておき、貸主と借主の認識を一致させることが大切になります。
たとえば、タバコのヤニやペットによる傷、壁に開けた穴などは借主負担となるケースが多いです。
逆に、日光による色あせや時間経過による設備の劣化は、貸主負担に分類されます。

相場

敷金の相場は、家賃の1～2か月分ほどです。
ただし、家賃が高いエリアほど敷金も相応に高額になりがちで、とくに都心の人気エリアでは2ヶ月分を超える例も見受けられます。
その一方で、地方や郊外の物件では敷金が設定されていても低めに抑えられることが多く、初期費用を軽減しやすいです。
都市部や高級物件ではさらに高くなる場合もありますが、近年は敷金なしの物件も増えています。
なお、敷金なし物件では、退去時のクリーニング費用や修繕費を別途支払うケースもあるため、事前確認が欠かせません。

礼金とは何か

礼金とは

礼金は、賃貸借契約を結ぶ際に借主が貸主に支払う一時金で、退去時に返還されない費用です。
物件が少なかった時代に、貸主への感謝の気持ちを示すために始まったとされ、現在でも慣習として残っています。
一部地域では独自の名称で呼ばれる場合もありますが、基本的には礼金という呼称が広く使われ、額の設定もオーナーの裁量に依るところが大きいです。
また、礼金の支払いがない物件でも、入居時の初期費用を低く抑えられるというメリットと同時に、設備の更新や修繕が遅れがちになるリスクが指摘されることもあるため注意が必要です。
しかし、礼金が設定されていない物件も増えており、同じ地域や建物でも金額や有無に差があります。

感謝の気持ち

先述したように、礼金は本来、貸主への謝意を示す意味合いを持ちます。
物件選択の幅が広がった現代では慣習的要素が強くなっていますが、貸主によっては物件維持管理費に充てている場合もあります。
実際には礼金を支払っても、建物のメンテナンスや共有部分の清掃が十分に行き届かないケースもあり、契約前に管理状況を確認することが重要です。
とくに築年数の経過した物件では、貸主側が礼金を修繕費に十分充当しないまま賃貸を継続している場合もあり、注意が必要でしょう。
礼金が高額な場合、初期費用が大きくなるため、同程度の家賃でも礼金設定の違いによって契約のハードルが変わります。

相場

礼金は家賃の1～2ヶ月分が目安ですが、敷金と同じく都市部や高級物件ではこれ以上となることもあります。
同じ都市部でも、駅からの距離や商業施設の充実度によって相場が上下し、礼金が家賃の3ヶ月分程度になることも珍しくありません。
また、海外からの転勤者が多いエリアでは礼金の設定が高めに設定される傾向もあるため、地域の需要バランスを把握しておくと交渉の余地がつかみやすいでしょう。
地方や郊外では礼金なしの物件も多く、築年数や設備、需要供給の状況によって大きく変動します。
契約のタイミングによっては交渉が可能なケースもあるため、希望条件があれば相談してみると良いでしょう。

仲介手数料とは何か

仲介手数料とは

仲介手数料は、不動産会社が物件紹介や、契約手続きのサポートをおこなう対価として受け取る費用です。
宅地建物取引業法で上限は家賃の0.5ヶ月分以内と定められ、契約成立時に初めて発生しますが、承諾がある場合のみ、どちらか一方のみから家賃の1ヶ月分を上限として請求できます。
この費用には物件情報の調査や広告、内見スケジュール調整、契約書作成、各種問い合わせ対応などが含まれます。
契約に至らなかった場合は手数料が発生しないため、成功報酬型の性質を持っているといえるでしょう。
仲介手数料は、不動産会社にとって重要な収益源となっており、地域の賃貸市場や物件の人気度によって割引交渉の可能性も左右されます。

仲介業者

仲介業者は、借主と貸主をつなぎ、内見手配や契約書類の作成、重要事項説明など多岐にわたる業務をおこないます。
これにより、借主は希望に合った物件を効率的に探せますが、業者選びの際は信頼性やサポート体制を確認することが大切です。
とくに、大手の仲介業者は豊富な物件情報を持ち、独自のネットワークによって非公開物件を紹介できることもありますが、手数料面で柔軟性が低い場合もあります。
一方で、地域密着型の仲介業者は、地元の情報に精通し細かな条件のすり合わせができる反面、扱う物件数が限られることがあるため注意が必要です。

相場

仲介手数料は家賃の1ヶ月分が相場ですが、交渉によって半額や無料となるケースもあり、地域や業者の方針によって異なります。
ただし、手数料を安く設定している業者でも、アフターサービスや仲介内容に差がある可能性があるため、総合的に検討しましょう。
半額や無料を打ち出す不動産会社は、インターネットを活用して業務効率を高めることでコストダウンを図る場合があります。
ただし、地域によっては仲介手数料を前提とした慣習が根強く、必ずしも低額になるとは限りません。
仲介手数料が無料でも、契約後のフォロー体制が不十分だったり、問い合わせ対応が遅延しがちな場合も見受けられます。
無料や半額を謳う業者は集客力が高い反面、人気物件の紹介を優先的に受けられない可能性もあるため、複数の業者を比較検討することが望ましいでしょう。

まとめ

賃貸物件を契約する際には、敷金、礼金、仲介手数料などの初期費用が必要です。
敷金は修繕費や未払い家賃の担保、礼金は貸主への謝意、仲介手数料は不動産会社への報酬という性質があります。
これらを理解することで、退去時の費用トラブルを防ぎ、予算や条件の見通しを立てやすくなります。
また、物件によっては初期費用が割安、あるいはゼロに設定されている場合もあるため、比較検討が重要です。
不明点は仲介業者や貸主に相談し、自分に合った契約条件を見極めることで、新生活をスムーズにスタートさせましょう。