賃貸借契約には、あらかじめ期限が設定されており、住める期間が決まっています。
そのため、満了を迎えたときは、更新もしくは退去の手続きが必要です。
しかし、状況によっては更新を断られることがあります。
今回は賃貸借契約を断られるケースや、確認しておくべきこと、対処法について解説します。
更新時期が近づいている方は、ぜひ参考になさってください。
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賃貸物件の更新を断られるときに確認しておくべきこと
まずは、更新を断られたときに、確認しておくべきことについて解説します。
確認すべきところ
賃貸借契約を断られるか否かを確認するためには、まずどのような契約になっているかを調べます。
契約時にもらった契約書に、契約形態が記載されているので、確認なさってください。
どのような形態なのかによって、断られるか更新できるかを判断できます。
普通借家契約の場合
普通借家契約とは、満了時に更新が可能な種類です。
普通借家契約の場合、契約書を確認し、普通借家契約と記載があれば、貸主からの一方的な更新拒絶は原則として認められません。
ただし、貸主側に正当な事由がある場合は、更新を拒否される可能性があります。
オーナーから一方的に断られることがあっても、住み続けることが可能なのが一般的といえるでしょう。
また、普通借家契約の契約更新の種類には、下記の2種類があります。
●合意更新
●法定更新
合意更新とは、オーナーと借主の合意があれば、住み続けることができる種類です。
法定更新は、自動的に契約期間が更新される種類となります。
借主が退去することを伝えなければ、自動で契約を続けることが可能です。
定期借家契約
定期借家契約とは、あらかじめ契約期間が設定されており、期間満了とともに契約が終了する種類です。
「出張にいっているあいだだけ貸したい！」「2年後に住む予定」「リフォームを検討している」など、さまざまな理由があります。
そのため、契約期間終了後に住み続けることは原則としてできません。
普通借家契約と違い、オーナーの判断で、更新の可否が決められる種類といえるでしょう。
ただし、交渉により住み続けることが可能なケースもあります。
とはいえ、その場合は再契約となるのが一般的です。
再契約とは、改めて契約を締結することで、入居条件がこれまでと変わる可能性があります。
たとえば、家賃が高くなったり、ペットの飼育が可能だったのに、不可となったりすることです。
再契約の条件に合意できなければ、住み続けることができないため、退去することになるでしょう。
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賃貸物件の更新を断られるケース
続いて、賃貸物件の更新を断られるケースについて解説します。
ケース1：ルールを守っていない
ケースとしてまず挙げられるのが、ルールを守っていない場合です。
部屋を借りるときは、オーナーが決めたルールに沿って住むことになります。
たとえば、ペットの飼育が不可の物件にも関わらず犬や猫を飼っていたり、騒音や異臭などによりほかの入居者に迷惑をかけているケースなどです。
また、家賃を滞納している場合も、契約不履行と判断されてしまいます。
ルール違反や、債務不履行が繰り返しおこなわれていることが確認できる状態なら、住み続けることを断られる可能性が高いといえるでしょう。
このような状況は、オーナーや不動産会社が証拠を把握しているケースも多いです。
もし断られた場合は、契約満了時に退去する必要があります。
ケース2：正当な事由がある場合
賃貸借契約の継続を断られるケースとして、オーナー側に正当な事由があることも挙げられます。
正当な事由とは、貸主が建物を自己使用する必要がある場合や、建物の老朽化による建て替えが必要な場合など、貸主側にやむを得ない事情がある場合を指します。
もし、建物が劣化していて、安全上住み続けることが難しいと判断した場合、リフォームや解体工事をおこなうことがあります。
このような場合は、住み続けることが難しくなり、退去を求められるでしょう。
建物の劣化によるリフォームや解体工事、建て替えは、正当な事由と判断されるのが一般的です。
また、火災や地震などの災害により、オーナーが自宅を失ってしまった場合も、正当な事由に該当します。
オーナーが亡くなり、相続税の支払いのために物件を売る場合も同様です。
ケース3：信頼関係が崩壊している場合
断られるケースとして、信頼関係が崩壊している場合も挙げられます。
家賃を何度も滞納したり、ほかの入居者と度々トラブルを起こしたり、注意したことを辞めずに繰り返したりする場合などです。
このような場合、オーナー側から部屋の引き渡しを求めることができます。
賃貸物件は、オーナーの大切な財産です。
ペットを飼育して床や壁が傷付いたり、設備を故意に破損したりした場合、財産の資産価値を下げてしまいます。
入居者のことを信頼できないと判断した場合、住み続けることを断られてしまうでしょう。
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賃貸借契約の更新を断られる場合の対処法
最後に、賃貸物件に住み続けることを断られた場合の対処法について解説します。
対処法1：焦らず冷静にどのような状況なのかを確認する
対処法としてまず、焦らず冷静にどのような状況なのかを確認することです。
断られる理由が、オーナーの正当な事由であるか否かをチェックします。
正当な事由がない場合は、賃貸物件に住み続けることが可能です。
オーナーや不動産会社に確認し、更新できない理由を確認なさってください。
対処法2：ルール違反や債務不履行に該当する行為をおこなっていないか考える
ルール違反や、債務不履行に該当する行為をおこなっていないか考えることも、対処法の一つです。
先述のとおり、ルール違反や、債務不履行が繰り返しおこなわれていることが確認できる状態なら、住み続けることを断られる可能性が高いといえます。
印象が悪い入居者だと思われてしまうと、更新を拒否する理由になり得るでしょう。
家賃を滞納しているのであれば、滞納しないように注意しつつ、オーナーに相談することが大切です。
対処法3：専門家に相談して交渉のサポートをしてもらう
対処法として、専門家に相談することも挙げられます。
専門家に依頼することにより、交渉をサポートしてもらえるかもしれません。
ただし、正当な事由における争いが認められなかった場合、費用面でのデメリットが多くなります。
専門家に依頼する場合は、交渉には時間がかかることも、念頭に置いておく必要があるでしょう。
対処法4：立退料の支払い請求をおこなう
賃貸物件に住み続けられない場合、オーナーに対して、立退料の支払い請求をおこなうという方法もあります。
今住んでいる賃貸物件にこだわりがあったり、どうしても住み続けたい理由がなかったりすれば、立退料の交渉をおこないます。
立退料の金額には法的なルールはないものの、家賃の半年分が相場です。
専門家に依頼する手間と費用、時間を考えると、立退料を受け取って退去したほうが無難なケースもあります。
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まとめ
賃貸借契約の更新を断られるか否かを確認するためには、まずどのような契約になっているかを調べ、定期借家契約の場合は原則住み続けることができません。
断られるケースとして、ルールを守っていなかったり信頼関係が崩壊していたり、オーナー側に正当な事由があったりする場合が挙げられます。
拒否されてしまった場合はまず冷静になり、ルール違反や債務不履行に該当する行為をおこなっていないかを考えたり、立退料の支払い請求をおこなったりするなどの対処法があります。
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