賃貸物件に住んでいる途中で突然状況が変わり、移転しなければいけなくなるケースがあります。
しかし、賃貸物件の退去は即座にできるものではなく、解約予告が必要なため、注意が必要です。
そこで今回は、解約予告期間とはなにか、長さはどのくらいなのかや、期間を守るために必要なことを解説します。
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賃貸物件における解約予告期間とは？
賃貸物件に住んでいる場合、突然移転が必要になるケースに備えて解約予告期間について知っておくことは大切です。
ここでは、解約予告とはなにか、解約予告が必要な理由、家主側からの解約予告について解説します。
解約予告とはなにか
解約予告とは、賃貸借契約において借主が中途解約する場合に、家主に対して解約の意思を通知することを指します。
解約予告は、マンションやアパートなどの住宅のほか、オフィスなどの物件における賃貸借契約でも必要です。
賃貸借契約の締結時には、契約満了期間を決めるのが一般的です。
契約満了期間が来たら、借主は更新か退去のどちらかを選ぶ必要があります。
一方で、契約満了期間前に都合により退去する必要が生じた場合は、解約予告をする必要があります。
解約予告が必要な理由
解約予告が必要な理由は、主に家主の利益を守るためです。
家主が収益を得るためには、借主から継続的に賃貸料を得る必要があります。
退去があると家主の収入源は断たれるため、新たな借主を見つける必要がありますが、物件によっては借主がなかなか見つからないケースもあります。
解約が前もって知らされていれば、家主は余裕を持って次の借主を探すことが可能です。
そのため、家主のリスク軽減を目的として、契約書に解約予告期間について記載されているケースが多いです。
家主側からの解約予告
解約予告は、借主側だけがおこなうとは限りません。
家主側から解約予告をする場合は、6か月前に借主へ通知する必要があります。
ただし、家主側からの解約には、借地借家法で認められる正当事由が必要です。
正当事由には、建物の使用を必要とする事情や従前の経過など細かな項目があり、これらを総合的に判断したうえで理由が正当か否かが判断されます。
借地借家法は、基本的には立場の弱い借主を守る観点での制度となっており、家主は借主を簡単に退去させられない仕組みです。
一方で、借主は解約予告期間を守れば、比較的自由に退去を決められる権利を持っています。
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解約予告期間の長さはどのくらい？
解約予告期間は、賃貸借契約書に記されており、物件によって長さが異なるため注意が必要です。
ここでは、解約予告期間の長さがどのくらいなのかについて、一般物件とオフィスに分けて解説します。
また、過ぎてしまった場合はどうなるのかについても解説します。
一般住宅の解約予告期間の長さはどのくらい？
マンションやアパートなどの一般住宅の場合は、解約予告は1か月～3か月前の通知を求められているケースが多いです。
住居用物件は、比較的原状回復のための期間が短く、入居者も見つかりやすいのがその理由です。
通知から退去までの期間が短いため、退去日などの通知の面で家主との行き違いが生じないよう注意しましょう。
事前に退去に向けて計画を立て、スムーズに移転を進めていく必要があります。
オフィスの解約予告期間の長さはどのくらい？
オフィス用物件の場合、一般住宅よりも長い解約予告期間が設けられています。
オフィスの一般的な解約予告期間は、6か月程度です。
オフィスの場合、パーテーションや壁の撤去、LAN撤去工事の原状回復工事が大掛かりになる場合が多いのが、解約予告期間が長い理由です。
とくにスケルトン物件の場合は、借主がおこなった内装の解体撤去や撤去に伴って生じた傷の補修などにより、多くの期間がかかります。
また、オフィス物件は一般住宅に比べて借主が見つかりにくい特徴もあります。
家主にとって退去リスクが大きいため、物件の規模によっては1年以上の解約予告期間を設けているケースもあるのが現状です。
解約予告期間を過ぎてしまった場合はどうなる？
突然状況の変化が生じ、他の対応や手続きに追われているうちに解約予告期間を忘れてしまうことがあるかもしれません。
解約予告期間を過ぎてから解約予告をした場合、家賃を過ぎた分の日数で割った金額を請求されることが一般的です。
ただし、家主との関係が良好な場合は、数日程度過ぎた分は見逃してもらえるケースもあります。
スムーズな退去には家主との交渉が欠かせないため、日頃から良好な関係を築くように努めましょう。
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解約予告期間を守るために必要なこと
解約予告期間を守るためには、移転に伴う準備を計画的に進めることが大切です。
ここでは、退去から引っ越しまでの流れと退去時の3つの注意点に分けて解説します。
退去から引っ越しまでの流れ
退去から引っ越しまでの流れを把握しておくと、逆算してスケジュールが立てられ、解約予告期間を忘れることも防げるでしょう。
主な流れは、以下のとおりです。
●家主に退去通知をする
●引っ越し日を連絡する
●引っ越しのための手続きをする
●退去の立ち会いをする
●敷金を清算する
解約予告期間までに退去通知をし、具体的な引っ越し日が決まってから改めて連絡することもできます。
退去日には、部屋の状態を家主に確認してもらい、鍵を返却するための立ち会いが必要です。
退去後は、敷金から修繕費用などが差し引かれた額が後日指定口座へ振り込まれます。
退去時の注意点①二重家賃
二重家賃とは、移転時に旧居と新居両方に家賃が発生することです。
新居の入居日を旧居の退去日より前に設定すると、家賃が重複して発生します。
新居の初月の家賃が月額か日割りかによっても、二重家賃の額が大きく変わるため注意が必要です。
二重家賃を防ぐためには、新居の家賃発生日を明確にしておく必要があります。
退去時の注意点②原状回復のルールを把握しておく
退去時、借主には原状回復の義務が生じます。
ただし、原状回復とは、入居前と同様の状態に戻すことではありません。
国土交通省のガイドラインによると、経年劣化や日常生活で生じた汚れや傷の修繕費用までは負う必要がないとされています。
ただし、ペットによる傷や引っ越し時の傷など、通常の使用の範囲を超えるとみなされる場合は、修繕費用が請求されます。
この点で、借主と家主の間で行き違いが生じ、トラブルに発展するケースがあるため注意が必要です。
原状回復の費用負担について疑問点がある場合は、立ち会い時にしっかりと確認しておきましょう。
退去時の注意点③退去時に必要な手続きを把握しておく
引っ越し時は忙しくなるため、必要な各種手続きを見落としてしまわないよう注意が必要です。
退去時に必要となる主な手続きは、以下のとおりです。
●ライフラインの停止手続き（電気、水道、ガス）
●火災保険の解約手続き
●自動車関連
●役所関連の手続き
●郵便物の転送
自動車関連には、駐車場の解約手続きや免許証の住所変更などが含まれます。
役所では、転出の手続きやマイナンバーカードの住所変更などが必要です。
とくに遠方へ移転する場合、手続きを忘れると退去後に戻るのが難しくなるため、事前に漏れがないよう注意しましょう。
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まとめ
解約予告期間とは、賃貸借契約において借主が中途解約する場合に、家主に解約の意思の通知ができる期間のことです。
一般住宅では1～3か月前後、オフィス物件では6か月程度に定められているケースが多いです。
退去から引っ越しまでの流れをよく把握しておき、解約予告期間を過ぎないよう忘れずに通知をおこないましょう。
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